Главная     О себе     Услуги     Стоимость услуг     Избранные проекты     Часто задаваемые вопросы     Новости     Контакты


 
Мыльный пузырь долевки Петербурга лопнул?
11.05.2011 Мыльный пузырь долевки Петербурга лопнул?
Под угрозой оказались дольщики, купившие квартиры у небольших компаний, работающих преимущественно по 39-му ФЗ. Юристы советуют пострадавшим дольщикам подавать иск о признании прав на долю в незавершенке. 

Казалось, после кризиса ситуация в отрасли пошла на поправку, возобновились работы на «замороженных» объектах Однако не все компании, которые списывали задержку строительства на временные финансовые трудности, оправились от кризиса. По некоторым адресам ситуация окончательно зашла в тупик, и дальнейшая судьба дольщиков не ясна. ЗАСТРОЙЩИК НЕ В СОСТОЯНИИ.

Одним из самых острых конфликтов стала история с банкротством ООО «Строй-Союз». Фирма выступает инвестором и генподрядчиком строительства 16-этажного дома на ул. Орджоникидзе, между домами 59 и 63. Объект готов примерно на 70%, но работы давно не ведутся. В отношении компании инициирована процедура банкротства. Долги общества превышают 150 млн рублей. 

По словам дольщиков, на объекте — порядка 70 двойных продаж. По требованию прокуратуры возбуждено уголовное дело в отношении руководителей «Строй-Союза». Застройщик — «APT СПБ-Юг» — пытается через суд расторгнуть договорные отношения с инвестором В этом случае, дольщики могут оказаться не у дел. Фирма заключала с ними инвестдоговоры (в соответствии с 39-м ФЗ об инвестиционной деятельности, который регулировал отношения покупателей и застройщиков до принятия 214-го Федерального закона). Некоторые покупатели подали иски в районный суд, требуя признать за ними право на долю в объекте незавершенного строительства. Решения пока не вынесены. 

В апреле начался процесс банкротства ООО «Спецстройинвест», которое выступало инвестором в строительстве жилого комплекса «Дом с каминами» на пересечении пр. Маршала Жукова и ул. Солдата Корзуна (квартал 4 Б Ульянки). В недостроенной третьей очереди приобрели жилье порядка 60 человек. С дольщиками также заключены договоры по 39-му ФЗ. 

Другой скандал разгорелся вокруг объектов ООО «Строительные технологии». Эта фирма продавала квартиры (в качестве инвестора) в домах на Ярославском пр., 78 (застройщик — ООО «ДомСтрой») и на Ленинском пр., в квартале 18 (застройщик — ЗАО «НПО «Стройтехнологии»). Работы были приостановлены с началом кризиса Фирма заключала с дольщиками предварительные договоры. В прошлом году покупателей обнадежили: мол, первый объект будет достраивать фирма «Лемминкяйнен Рус», второй — ООО «Стоун». При этом дольщикам «Строительных технологий» обещали, что их интересы учтут. 

В этом году фирма «Лемминкяйнен Рус» сообщила, что объект получен ею без обременений, и дольщикам следует обращаться с претензиями в ту компанию, с которой они подписывали договоры. Некоторые покупатели решили расторгнуть сделки, выиграли дела в районном суде, но денег так и не получили. Один из дольщиков подал иск о банкротстве ООО «Строительные технологии», следом потянулись другие. Поскольку дольщики подписывали предварительные договоры, да к тому же не с самим застройщиком, то формально они не имеют прав на квартиры в будущем доме (ведь продавец лишь обязался заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи, после того как оформит собственность на себя), а могут рассчитывать только на возврат денег. 

Тревожный сигнал прозвенел и для дольщиков группы «Балтийский берег». Иск о признании себя банкротом подало одно из подразделений группы — Северо-Западная инвестиционно-строительная корпорация. У нее остался недостроенный дом в Рощино на 95 квартир. СЗИСК выступает инвестором и застройщиком (с покупателями заключены инвестиционные договоры). Сдача второй очереди комплекса просрочена на два года. Готовность пятиэтажного дома составляет 93%. До конца прошлого года работы шли очень медленно, а затем и вовсе остановились. Худшие опасения подтвердились, когда покупатели узнали о поданном в арбитраж иске. Некоторые дольщики полагают, что фирма просто решила уйти с рынка, выведя все активы. Они опасаются, что объект может быть включен в конкурсную массу, хотя и возводится на муниципальной земле. 

Еще одна фирма, которой угрожает банкротство, — ЖСК-1492, который строит комплекс «Славбург" на углу Софийской улицы и проспекта Славы. В комплексе запланировано около 1050 квартир. «Славбург» должен был сдать объект еще пять лет назад. В 2010-м формально завершены первая и вторая очереди (из четырех) со множеством недоделок. Срок сдачи третьей и четвертой очередей пе- ренесен на конец этого года. Дольщики (заключали инвестдоговоры) опасаются, что до этого времени фирму объявят банкротом. СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА Случаи банкротства застройщиков сопряжены с множеством юридических тонкостей. Худшее, что может случиться: объект (недострой) будет включен в конкурсную массу и пущен с молотка в счет удовлетворения требований кредиторов — прежде всего, тех лиц, у которых в залоге находится имущество должника. В этом случае дольщики смогут надеяться лишь на то, что после реализации недвижимости им тоже что-нибудь перепадет как кредиторам третьей очереди. 

Права покупателей различаются в зависимости от того, с кем они подписывали договоры и на каких условиях, на чьей земле ведется строительство, не находится ли участок в залоге и т.д. В большинстве вышеперечисленных случаев банкротства у дольщиков заключены инвестиционные договоры (в рамках 39-го ФЗ), поскольку первые разрешения на строительство проблемных объектов были выданы до 2005 года «В целом суды благосклонно относятся к таким договорам (в отличие от предварительных), и дольщики могут попытаться признать право на долю в объекте незавершенного строительства,— говорит Татьяна Богданова, зам. директора «Юр-Сити».— Но шансы на успех зависят от множества нюансов, и нужно оценивать ситуацию по конкретному объекту». «Признание за покупателем доли в незавершенке защищает его будущую квартиру от кредиторов, а значит, объект не войдет в конкурсную массу в случае банкротства застройщика»,— подтверждает адвокат Андрей Лаптев. 

Но проблема в том, что многие покупатели заключали договоры не напрямую с застройщиком, а с инвестором и генподрядчиком. В этом случае ситуация усложняется. Суд будет оценивать договор, заключенный между продавцом с застройщиком, и может потребовать доказательств того, что деньги, внесенные гражданами, шли непосредственно на строительство жилого дома. О массовом признании прав на недострой говорить не приходится, но положительные примеры есть. 

Например, дольщикам компании «Китеж-Строй» удалось признать за собой право на долю в недостроенном жилом комплексе в Девяткино. «Положительное решение суда — это своего рода страховой полис, который подтвердит права граждан на часть жилого дома. Например, в случае с банкротством «Строй-Союза» у дольщиков, на мой взгляд, есть шансы выиграть дело, хотя ситуация и осложняется тем, что они подписывали договоры не напрямую с застройщиком,— говорит адвокат Алексей Люкшин.— Насколько мне известно, в Петербурге были случаи, когда суд признавал за покупателями право собственности даже на основании предварительных договоров купли-продажи, не говоря об инвестдоговорах». 

Показательна история с банкротством компании «Плазма», которая строила многоквартирный дом на Выборгском шоссе, 140. Строительство велось на частной земле без разрешения. Работа давно встали. В 2009-м началось банкротство «Плазмы». Ее кредиторы хотят включить объект в конкурсную массу, чтобы реализовать недострой на торгах. Один из дольщиков — Олег С. подал иск в районный суд, требуя признать право на долю в незавершенке. Первая инстанция ему отказала: раз объекта юридически нет, то и право собственности возникнуть не может. Покупатель обжаловал вердикт. Изучив кассационную жалобу, городской суд отправил дело на новое рассмотрение. Опасаясь прецедента, кредиторы компании «Плазма» вернули Олегу С. деньги за квартиру, и он отказался от иска. Однако другим дольщикам не удалось последовать его примеру. Районный и городской суды отказали в исках. С одной стороны, этот пример показывает разрозненность судебной практики, с другой — говорит о том, что бороться за свои права в любом случае необходимо.

Возврат к списку

  Подписка на новости:
 
Архив новостей:
Список категорий:



Добавить в избранное Информация о процедурах банкротства Полезная информация ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ Форма обратной связи
© Павел Осипов - Арбитражный управляющий, 2011. Все права защищены